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リートの特徴総まとめ。スポンサーの信用力に注目


2月26日 登録

スポンサー力に注目したリート選び

目次

リートの値動きは、

・個別リートの業績動向(業績上方修正、大口テナントの退去、物件買収など)

・不動産・リートセクター全体の景況感

・各セクターごとの動向(オフィスの空室率、住宅の賃料、商業施設の景況感など)

などによって決まる部分が大きい。

 

そして、上記のような環境の変化が、リートの価格に反映する際は必ずスポンサーの信用力というフィルターを通ることになる。

リートというのは不動産を入れるための箱(不動産投資信託)、としての意味合いが強い。その箱としてのリートを運用するための(物件調達力、リーシング力などの)能力と、信用力(資金の調達力)を(一部)提供しているからだ。

 

反対にリートはスポンサー企業が不動産物件を売却したいとき、そのための便利な受け皿になってしまう、という部分もある。そのため、不利な価格でリートに物件を売りつけるようなスポンサーのリートは、長期投資には向かない(短期ならあまり関係ない、あと十分ディスカウントされているケースなら長期投資すら可能。投資というのは結局値段次第)。

 

こういった前置きをしたので、各リートのスポンサーに注目した一覧を並べておきます。このリートってどんな特徴があるんだろって思ったときにご参照ください。

 

 

リートの投資対象であるオフィスビル

日本ビルファンド投資法人(8951)

日本ビルファンド(NBF) は大型物件への投資を中心とするオフィス特化型 REIT である。メインスポンサ ーは三井不動産(8801)であり、同社のオフィスマネジメントや開発力を活用。

スポンサーに文句のつけようがなく、とてもお行儀がいい取引をする。よくあるスポンサーとの利益相反問題にも十分注意を払っているリート。

J-REIT 市場最大の資産規模および時価総額を有する。着実な外部成長を図り、取得価格総額は1兆円を超。

東京中心のポートフォリオが特徴。

有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 85%である。発行体格付けはR&I よ り「AA」、S&P より「A+」、JCR より「AA+」を取得している。有利子負債の長期比率が高い。

 

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)

ジャパンリアルエステイト(JRE)は東京都心のオフィスビルをポートフォリオの中核としたオフィス特化型 REIT で ある。メインスポンサーは三菱地所(8802)。低水準な LTV を活用した外部成長による資産規模拡大とともに、オフィス賃料の上昇に伴う収益性強化での分配金向上に 期待できる。

日本ビルファンドと同様、スポンサーが素晴らしく、両ファンドとも日本のリート市場の象徴的存在だろう。

東京都心 5 区への投資比率が高いことが JRE の特徴。 

発行体格付けはR&I よ り「AA」、S&P より「A+」、Moody’s より「A1」を取得している。有利子負債の長期固定化および保守的 なレバレッジ戦略を実施し、強固な財務基盤を構築している。

 

日本リテールファンド投資法人(8953)

日本リテールファンドは郊外型ショッピングセンターや都市型店舗を保有する商業施設特化型REIT である。メインスポ ンサーは三菱商事と UBS。2010年 3 月に LJR と合併した。資産規模の拡大と収益性の向上の実現に 向け 2011 年より 5 年連続の公募増資を実施。足元では都市型シフトとリニューアル等で質を強化。
有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 88%である。発行体格付けは R&I より「AA-」、S&P より「A」、Moody’s より「A3」を取得している。高い財務信用力を有しており、安定した財務運営がなされている。


オリックス不動産投資法人(8954)

オリックスリートはオフィスを中心に複数用途に投資する総合型REIT。メインスポンサーはオリックスであり、リートと親会社関連会社間の取引で少しお行儀が悪いことで有名。

総合型REITとしてのメリットを活用し、オフィスに加え、商業施設や住宅、物流施設等に投資。2013年以降 は定期的な公募増資を実施し、スポンサーからの物件取得を中心に実施し資産規模を拡大。今後は オフィスや都市型商業施設を中心に景気感応度の高い物件やダイレクト PM によって内部成長を図る ことが期待できる物件を適正な価格で取得することに期待。
発行体格付けはR&I よ り「A+」、S&P より「A-」、JCR より「AA」を取得している。

 

不動産の象徴としてのビル群

日本プライムリアルティ投資法人(8955)

JPRはオフィスを中心とし、商業施設にも投資をしている複合型REITである。メインスポンサーは東京建物。不動産業者系であるため物件取得に強い。スポンサーパイプラインや共有物件等における優先交渉権等を活用し、東京のオフィスを中心に取得を目指す方針。内部成長戦略では高稼働率の維持に加え、今後は成約賃料の引き上げ強化と賃料増額改定を目指す。
有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 85%である。発行体格付けは R&I より 「AA-」、S&P より「A」を取得している。有利子負債の長期化等強固な財務基盤を構築している。

 

プレミア投資法人(8956)

オフィス、住宅に投資する複合型 REITである。2010 年 5 月より NTT 都市開発がメインスポンサーとなるNTTグループのNTT都市開発がスポンサーであるため信用力は極めて高い無茶なことをやらないスポンサーとしても評価できる。スポンサーサポートを活用し、財務基盤の強化や資産規模拡大を目指すとともに、リーシングの強化にも取り組む。スポンサーパイプラインを活用した物件取得によりポートフォリオに占めるオフィスの 割合は上昇傾向である。
用途別投資比率はオフィスが 63%、住宅が 34%、底地その他 が 3%である。 発行体格付けはR&I よ り「A+」、JCR より「AA-」を取得している。スポンサー信用力を背景に財務基盤は強固であると考えられ る。

東急リアル・エステート投資法人(8957)

TREはオフィス及び商業施設に投資する複合型REITである。2011年に東急不動産がスポンサーシッ プを解消し、スポンサーが東急電鉄に一本化された。「首都圏への限定投資」と「東京都心5区及び東 急沿線地域への集中投資」を投資方針として掲げる。
用途別投資比率はオフィスが 60%、商業施設が 35%、底地その他が 5%である。
2発行体格付けは R&I より 「A+」、S&P より「A」、JCR より「AA-」を取得している。有利子負債の長期化等財務基盤には特段問題 はない。

 

グローバル・ワン不動産投資法人(8958)

グローバル・ワン は大都市立地の大型物件に厳選投資を目指すオフィス特化型 REIT である。ポートフォリオのメ インとなる物件は「大手町ファーストスクエア」や「TK 南青山ビル」等である。メインスポンサーは明治安田生命、近鉄グループホールディングス、三菱東京 UFJ 銀行等

超高品質のオフィスビルへの投資を先行しており、金融系のビックネームがスポンサーについていることからも安心感は高い。

一方で、一物件当たりの依存度が高くなってしまう傾向があるので、大きな下方修正をすることがある
ポートフォリオ全体における地域 別投資比率は東京都心5区が60%、その他東京23区が10%、首都圏が25%、大阪市が5%である。
 有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 95%である。発行体格付けは JCR より 「AA-」を取得している。スポンサー信用力等を背景に強固な財務基盤を有していると考えられる。

 

ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

UUR は様々な用途に投資する総合型 REIT である。メインスポンサーは丸紅。2010 年 12 月 1 日に日 本コマーシャル(NCI)を吸収合併。同合併により11/5期に負ののれん発生益約125億円を計上した。 2015 年5 月末時点での配当積立金は 77.5 億円。総合型 REITとしての利点を生かし、投資対象のす そ野の拡大とポートフォリオの収益性向上を目指し、独自のネットワークとスポンサーサポートを活用し ながら、継続して物件取得を実施し分配金の向上を目指す。
2用途別投資比率はオフィスが 38%、 住宅が 8%、商業施設が 32%、物流・倉庫が 3%、インフラが 1%、ホテルが 11%、底地その他が 7% である。
有利子負債総額は 2,677 億円、平均調達金利は 0.7%、平均残存年数は 3.6 年。有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 85%である。発行体格付けは Moody’s より「A3」、JCR より「AA」を取得している。財務基盤は強固であると評価している。

森トラスト総合リート投資法人(8961)

森トラスト総合リートはオフィスを中心としつつ、複数用途に投資をする総合型 REIT である。

メインスポンサーは森ト ラスト。森ビルではないことに注意。

中長期的な安定運用に資する物件に選別投資を行う。足元では大口テナントの退去や物件入 替等を実施していたが、それも一段落。中長期的には高稼働率の維持と安定した分配金を目指す。 大型物件の売買も含めスポンサーとの協働にも注目したい。
ポートフォリオ全体における地域 別投資比率は東京都心 5 区が 60%、その他東京 23 区が 17%、首都圏が 12%、大阪市が 3%、福岡 市が 2%、その他が 6%である。同月末時点の用途別投資比率はオフィスが 68%、住宅が 1%、商業 施設が 25%、ホテルが 6%、底地その他が 1%である。
有利子負債総額は 1,640 億円、平均調達金利は 0.7%、平均残存年数は 2.5 年。有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 77%である。発行体格付けは JCR よ り「AA」を取得している。財務基盤は強固であると評価する。

インヴィンシブル投資法人(8963)


インヴィンシブルリートはホテルを積極的に取得し、ホテルと住宅をポートフォリオの中心とする REIT。

2010 年 2 月にエルシーピーと合併。

2011 年 7 月に Fortress Investment Group LLC の関係会社である Calliope 合同会 社等を引受先として第三者割当増資を実施。スポンサーであるフォートレス・グループはプライベート ファンド、REIT 等への投資を通じて約 699 億ドルの運用資産を保有する(2015 年 3 月末時点)。日本においては 100 物件を超えるホテルならびに住宅を 3,000 億円以上保有。
ポートフォリオ全体における地域 別投資比率は東京都心 5 区が 16%、その他東京 23 区が 41%、首都圏が 17%、名古屋市が 4%、大阪市が 5%、福岡市が 1%、その他が 16%である。


フロンティア不動産投資法人(8964)

フロンティアリートはショッピングセンター、アウトレットモール、都市型店舗に投資する商業施設特化型 REIT である。 メインスポンサーは三井不動産。不動産開発のトップ企業である三井不動産との密接な連携を通じてのパイプラインサポート及 び SC マネジメントサポートを活用
ポートフォリオ全体における地域 別投資比率は東京都心 5 区が 6%、その他東京 23 区が 19%、首都圏が 26%、名古屋市が 9%、大 阪市が3%、福岡市が7%、その他が31%である。同月末時点の用途別投資比率は商業施設が92%、 底地その他が 8%である。
2015年12月末時点の有利子負債総額は771億円、平均調達金利は0.9%、平均残存年数は4.0年。 有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 84%である。発行体格付けは R&I より 「AA-」、S&P より「A+」、JCR より「AA」を取得している。

 

平和不動産リート投資法人(8966)

平和不動産リートはオフィス及び住宅等に投資する総合型 REIT である。

メインスポンサーは平和不動産。悪い会社ではないがビックネームとは言えまい。2010 年 10 月1 日にジャパン・シングルレジデンス(JSR)と合併し、ポートフォリオに占める住宅の比率が上昇し た。2012 年~2015 年に 4 年連続の公募増資を実施し、資産規模拡大を徐々に実行している。

 


日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)

日本ロジスティクスファンドは物流施設に特化した J-REIT である。メインスポンサーは三井物産等。借り入れをあまり行わず低レバレッジで運用するスタイルを好んでいるリート。保守的な戦略が好きな人には最も合っている。

ただし、これまでは分配金の安定性を重視してい たが、2013 年 3 月より「Stable + Growth」をテーマに掲げ、年平均 4%の DPU 成長を目指し、16/7 期 のDPU目標4,000円を掲げた。足元では「市場環境に大きく依存しない成長(再開発等)」と「スポンサ ーのみに依存しない成長(資産運用会社の人財力強化等)」を目指し、 “Independent REIT”というテ ーマを掲げている。 

多少成長戦略に舵を切ってきたっていうところ。

 

福岡リート投資法人(8968)

FRCは福岡、九州エリアで複数用途に投資する地域特化型・総合型REITである。メインスポンサーは 福岡地所や九州電力等の九州の有力企業を中心として構成されている。

地味ながら地元の優良企業がスポンサーになっているため、テナント確保の観点など総合的に見て良いスポンサー群を揃えているといえる。

地域 別投資比率は福岡市が 78%、その他が 22%である。同月末時点の用途別投資比率はオフィスが 27%、住宅が 6%、商業施設が 60%、物流・倉庫が 5%、ホテルが 1%である、底地その他が 0.3%で ある。

発行体格付けは R&I より 「A+」、S&P より「A-」、JCR より「AA-」を取得している。有利子負債の長期化等強い財務基盤を有して いる。


ケネディクス・オフィス投資法人(8972)

ケネディクス・オフィスは広域東京圏の中規模オフィスを主たる投資対象とするREITである。

メインスポンサーはケネディクス。もともと流動化系不動産だったこともあり、運用姿勢はアグレッシブ寄り。

「中規模オフィスビルの No.1 J-REIT」としての位置付けを確立することを念頭に、目標資産規 模 4,000 億円を掲げて運用。幅広い情報ネットワークを有し、物件取得やリーシングを積極的に行うこと が強みである。
発行体格付けは JCR よ り「A+」を取得している。金融機関と良好なリレーションシップを構築。

 


積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(8973)


積水ハウス・SI レジデンシャルリートは住宅(レジデンシャル)を主たる投資対象とするREITである。

メインスポンサーは2010年3月よりジョイント・コーポ レーションから積水ハウス等に変更された。この変更は、かなりスポンサーの質の向上に貢献、以降は住宅を中心としたポートフォリオの構 築や財務基盤の強化を目指している。

住宅特化型REITへと転換しながら資産規模2,000億円を目指 す。2012 年 10 月以降は、継続的に公募増資を実施しながら資産規模拡大に向けて着実に物件取得 を実行している。

いちごオフィスリート(8975)

いちごオフィスリートは 中規模オフィスに特化したポートフォ リオを構築。

スポンサーの質はそれほど高いとは言えない。

2011 年に FC レジデンシャル投資法人と旧いちご不動産投資法人が合併して以降、負の のれんを活用した物件売却やレンダーフォーメーションの強化、リファイナンスを通じての借入コストの 削減等を実施し財務基盤の強化を実行してきた。

2013 年 5 月には合併以降初めて公募増資を実施。公募増資ができる状況まで回復してきたって印象を株式市場に与えた。

 有利子負債総額のうち、返済期限 1 年超の長期債務比率は 100%である。発行体格付けは JCR より 「A-」を取得している。リファイナンスや期限前返済等を着実に実行し、財務基盤は改善している。

 

大和証券オフィス投資法人(8976)


大和証券オフィス投資法人は東京都心のオフィスを中心としたオフィス特化型 REIT である。メインスポンサーは大和証券グル ープ本社。スポンサーは悪くないが、不動産系でないため、開発案系、超高級オフィスビル案件などは取りにくい。2010 年以降はデットファイナンスにより積極的に物件取得を実行している。

2014 年 7 月にはスポンサ ー変更後初の公募増資を実施。アグレッシブな物件取得姿勢と賃料上昇により分配金の向上に努める。
2015 年 12 月末時点のポートフォリオの取得価格総額は 4,458 億円。ポートフォリオ全体における地域 別投資比率は東京都心 5 区が 88%、その他東京 23 区が 7%、首都圏が 0.5%、名古屋市が 1%、大 阪市が 3%である。東京都心 5 区への投資比率が高い点が特徴といえよう。
発行体格付けはR&I よ り「A+」、JCR より「AA-」を取得している。財務基盤は強化されており、特段問題ないと考える。

阪急リート投資法人(8977)

阪急リート投資法人は関西圏の商業施設、オフィスを主たる投資対象とする総合型 REIT である。阪急系ということで関西でのブランドは強い。

オフィスは 東京中心である。足元では底地取得で収益安定化を図っている。メインスポンサーは阪急電鉄。2013 年以降は底地を中心に取得を実行し、賃料収入の安定性を重視しながら運用している。 発行体格付けは R&I より 「A+」、JCR より「AA-」を取得している。

 

トップリート投資法人(8982)

トップリートはオフィスを中心としつつ、商業施設や住宅にも投資する総合型 REIT である。メインスポンサー は三井住友信託銀行、王子不動産。信託銀行好きな人は是非。

発行体格付けは R&I より 「A+」を取得している。財務基盤は特段問題ないと考える。


大和ハウス・レジデンシャル投資法人(8984)

大和ハウス・レジデンシャは首都圏を中心にポートフォリオを構築する住宅型 REIT である。メインスポンサーは大和ハウス 工業。大和ハウス系なのでアグレッシブ、スポンサーの質はかなり高い。

2010 年 4 月 1 日に NCR と合併し、ポートフォリオは大幅に拡大した。大和ハウス工業が開発する物件を中心とした資産規模の拡大を目指す。発行体格付けはR&I よ り「A+」、JCR より「AA-」を取得している。強固な財務基盤が構築されている。

日本賃貸住宅投資法人(8986)


日本賃貸住宅投資法人 は日本全国に所在する住宅に投資する住宅特化型 REIT である。2015 年 12 月にメインスポンサ ーがオークツリーグループから大和証券グループ本社に変更された。スポンサー変更での信用力向上を期待される。ただし、スポンサー変更後も資 産運用会社の常勤経営陣に変更はない。「日次稼働率予測システム」等を導入し、緻密な稼働率管理も実行していることから、空室率のコントロールに優れている。 

 

ジャパンエクセレント投資法人(8987)


ジャパンエクセレント投資法人は首都圏の大型ビルを中心としたオフィス特化型 REIT。メインスポンサーはみずほ銀行と親密な不動産会社である新日鉄興和不動産、第一生命保険

この手の、「メガバンク+最大手ではない不動産会社」の組み合わせは結構相性が良い

スポンサーパイプラインを活用した物件取得 等により中長期的な観点からの安定成長を目指す。
長期負債比率が高いことに加え、スポン サー信用力もあり、強固な財務基盤を保持。

日本アコモデーションファンド投資法人(3226)

日本アコモデーションファンドは賃貸マンションを中心とした居住用不動産に投資を行う住宅特化型 REIT である。メインスポンサーは三井不動産。三井不動産グループによる一貫したサポートがあり、企画・開発から管理・運営まで一貫して遂行できる体 制(バリューチェーン)を積極的かつ最大限に活用する。
発行体格付けはR&I よ り「AA-」、S&P より「A+」、Moody’s より「A3」を取得している。財務基盤は非常に強固。

 

MCUBS MidCity投資法人(3227)

MCUBS MidCityリートは大阪圏のオフィスを重点的な投資対象とする複合型REITであったが、2015年4月にメインス ポンサーが MID 都市開発から三菱商事ユービーエスリアルティ(MCUBSR)に変更された。

旧スポンサー時代は、大型テナント退去後の穴が埋まらず、空室に苦しんでいたため、ポジティブなスポンサー変更。

これに伴 い投資法人の称号も MID リートから MCUBS MidCity に変更された。投資対象用途はオフィス中心で あるという点に変わりはないものの、投資対象地域が従来の大阪圏中心から「三大都市圏(東京圏、大 阪圏、名古屋圏)」中心に変更され、将来的には海外不動産への投資も検討。

日本リテールファンドや 産業ファンドでのトラックレコードを有する MCUBSR のノウハウを活用して、外部成長を追求する。
発行体格付けは R&I より 「A-」を取得している。財務基盤は問題ないと考える。

 

産業ファンド投資法人(3249)

産業ファンドは物流施設、工場・研究開発施設及びインフラ施設等の産業用不動産に投資を行うREITである。 メインスポンサーは三菱商事、UBS

管理人がかなり好きだった銘柄(笑)

公募増資と物件取得を組み合わせて一口当たり分配金を向上さ せる外部成長を実践してきた。特に、CRE 戦略に基づいた提案型取得手法により、「収益性」と「含み益」向上に資する物件取得を目指す。独自の新たなカテゴリー開拓による収益性向上を目指す。
発行体格付けは JCR よ り「AA」を取得。

 

大和ハウスリート投資法人(3263)

大和ハウスリート投資法人は大和ハウス工業をスポンサーとし、長期安定的なキャッシュフローを確保 できる物流施設及び商業施設を保有する。なかでも「高機能型物流施設」と「専門店集積型商業施設」へ投資する複合型 REIT 。

スポンサーの不動産開発力を活かしているリート。

大和ハウスグループでは 2002 年より参画型物流開発事業「D プロジェクト」を手 掛けている。「D プロジェクト」とは大和ハウスが土地・建物の所有者となる等、何らかの形で事業に参 画する物流施設ソリューション事業の一形態であり、その多くが同REITの投資基準に合致した高機能 型物流施設である。
発行体格付けは JCR よ り「AA-」を取得している。


アドバンス・レジデンス投資法人(3269)

アドバンス・レジデンス(ADR) は首都圏を中心としたポートフォリオの住宅特化型 REIT 。メインスポンサーは伊藤忠グル ープ。

2010年3月1日に日本レジデンシャルと合併し、資産規模を大幅に拡大させた。資産規模は住宅型 REIT最大。外部成長戦略では活況な売買市場に鑑み、過度な取得競争を回避し、スポンサー・ 相対取引を中心とする姿勢である。地域 別投資比率は東京都心 5 区が 34%、その他東京 23 区が 37%、首都圏が 10%、名古屋市が 4%、大 阪市が 3%、福岡市が 2%、その他が 10%である。同月末時点の用途別投資比率は住宅が 99%で、シニア向けが 1%だけ存在している。
発行体格付けはR&I よ り「A+」、JCR より「AA」を取得している。

 

ケネディクス・レジデンシャル投資法人(3278)

ケネディクス・レジデンシャル(KDR) は独立系不動産運用会社であるケネディクスをスポンサーとする住宅特化型 REIT 。

2012 年 4 月および 5 月に 20 物件(取得価格:304.7 億円)を取得し運用をスタートした。2013 年 8 月に公募増資を実施し、当面の目標であった資産規模 1,000 億円を達成。

その後も積極的な資金調達と物件取 得で順調に資産規模を拡大している。「目利きを活かした着実な外部成長」、「効率的な収益マネジメ ント」、「新しい取組みへの挑戦」という三つの基本戦略に基づいて投資及び運用を行っていく方針。

スポンサーがケネディクスらしいアグレッシブなリート。

 

アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)

アクティビア・プロパティーズ(API) は総合不動産デベロッパーである東急不動産をスポンサーとし、主に都市型商業施設と東京のオフィスへ重点投資する複合型 REIT である。

原宿の旧ギャップ跡地にあるTOKYU PLAZA OMOTESANDO HARAJUKUを保有していることでも有名。

東急不動産グループの総合的なバリューチェーンとノウハウ を活用するため、資産運用会社は東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結、東急不動産 グループに属する子会社5社(東急リバブル、東急コミュニティー、東急ハンズ、東急スポーツオアシス、 東急ステイ)との間でそれぞれサポート契約を締結している。
スポンサーの信用力は高いといえる。


GLP投資法人(3281)

GLPリートはシンガポール証券取引所に上場する GLP(Global Logistic Properties)グループがスポ ンサーとなる物流施設特化型 REIT である。GLP グループは知名度こそそこそこだが、日本のトップ不動産企業と比べてもそん色ない企業である。また、日本においても、物流施設の最大の保有者である。

先進的物流施設への重点投資を掲げ、スポンサーサポートを活用しながら資産規模 拡大を目指す。また、減価償却費の 30%に相当する金額を利益超過分配金として分配する方針を掲げている。
発行体格付けは JCR よ り「AA」を取得している。財務基盤は非常に強い。

 

日本プロロジスリート投資法人(3283)

日本プロロジスリート(NPR)は物流施設を主な投資対象とするREITであり、特にAクラス物流施設への投資を重点的に行っていく。

スポンサーであるプロロジス・グループの全面的なサポートを受け、同グループが有する物流 施設に関するパイプライン及び運営ノウハウ等の経営資源を活用する。

プロロジス・グループはアジア、 アメリカ大陸、ヨーロッパにまたがるグローバルな物流の重要性に着目して物流施設を開発、所有及び 運営を行っている世界最大規模の物流不動産企業グループである。また、日本においては最大の賃 貸用物流施設の開発実績を有している。
発行体格付けは JCR よ り「AA」を取得している。

 

SIA不動産投資法人(3290)


SIAリート は「オフィスビル」と「商業施設」へ投資する複合型 REIT である。2015 年 12 月にスポンサーが従 来のシンプレクス・インベストメント・アドバイザーズからみずほ信託銀行に変更された。

みずほ信託銀行はみずほフィナンシャルグループの顧客基盤や情報ネットワーク等を活用し、不動産仲介業務や不動産アセットマネジメント業務を行っており、不動産ビジネスでも強い。

理想的なスポンサー変更といえるだろう。

 

イオンリート投資法人(3292)

イオンリート(ARI) はイオンをスポンサーとし、イオングループが運営する大規模商業施設を中心にポートフォリオを 構築する商業施設型 REIT である。イオングループにおける商業施設の開発・運営・取得等のノウハウ を最大限活用する。

イオンは株主優待は素晴らしい

が、スポンサーとしては微妙だろう。

単体としての業績が弱いうえに、利益相反の可能性についても気になるところ。

それでも、イオンリートとイオングループの「Win-Win」の関係に基づく成長戦略を構築し、投資主価値の最大化を目指しているようだ。

また、ARIは中長期的に安定したキャッシュフローを創出するために、イ オングループが運営する商業施設等の取得にあたり、イオングループ各社を借主(マスターレッシー) として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約を締結することを基本方針とする。

具体的なリース ストラクチャーは、賃貸借期間を 20 年間の長期契約とすることや固定賃料を基本とする。

発行体格付けは JCR より 「AA-」を取得している。


ヒューリックリート投資法人(3295)

ヒューリックリート(HLC) はヒューリックをスポンサーとし、オフィスと商業施設で構成する「東京コマーシャル・プロパティ」と 有料老人ホームとネットワークセンターで構成する「次世代アセット」へ投資する REIT である。

スポンサ ーであるヒューリックのパイプラインも活用しつつ、新規上場後 3~5 年で資産規模 3,000 億円(年間 500 億~700 億円の規模拡大)を目指す。また、ポートフォリオの立地優位性を生かした高稼働率の維 持や適正賃料水準への是正交渉等を通じた内部成長も目指す。
発行体格付けは JCR より 「A+」を取得している。ヒューリックはみずほ銀行系であるためスポンサーの信用力は高い


インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)

インベスコ・オフィス・ジェイリート(IOJ) は独立系資産運用会社であるインベスコ・グループに属するインベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インクが資産の運用を受託し、大都市圏に所在する大規模オフィスビルへ投資するオフィス型 REIT である。

グローバル市場で培った運用力の活用と顧客第一主義の実践を目指す。

スポンサーは知名度こそ低いが、実力(実績)はそこそこ高い。インベスコ・グループの不動産関連商品に係る受託運用資産残高は 全世界で 651 億ドル、日本国内での過去 15 年超にわたる累積投資額は約 1 兆円。

積水ハウス・リート投資法人(3309)

SHRは積水ハウスをスポンサーとし、「戦略的立地」と「高品質」を柱とした商業用不動産への投資を行うREIT である。

積水ハウスが国内で開発実績をもつオフィスや商業用不動産に重点的に投資を行う。

現状ポートフォリオは国内資産のみであるが、20%未満の範囲で海外不動産も投資対象とするところは珍しい。潜在的に海外市場を目指していることは、リスクなのか清涼機会になるか、評価の分かれるところ

海外においては、スポンサーの積水ハウスの開発実績に基づき知見がある シンガポール、オーストラリアおよびアメリカを主たる投資対象地域としている。 発行体格付けは JCR より 「AA-」を取得している。


ケネディクス商業リート投資法人(3453)

KRR は生活密着性の高い商業施設への重点投資を通じて、地域コミュニティの活性化や社会インフ ラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指す商業施設特化型 REIT である。

スポンサーであるケネディクス・グループとサポート会社である三井住友ファイナンス&リース、日本商業開発、 ピーアンドディコンサルティングによる多様なサポートを活用。
発行体格付けはJCRより「A」 を取得。

 

野村不動産マスターファンド投資法人(3462)

野村不動産がスポンサ ーとなる総合型 REIT。 2015 年10 月に NOF、 NRF と合併して新生 NMF へ統合された。

野村不動産系ということで、開発力、信用力ともに高い。

 

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